AFI Development PLC (“AFI Development” или “Компания”), ведущая компания в сфере недвижимости, реализующая девелоперские проекты на российском рынке и в странах СНГ, опубликовала предварительные финансовые итоги за год на 31 декабря 2011 г.
Основные финансовые показатели:
• Выручка за 2011 год, включая выручку от продажи готовых объектов, увеличилась на 79% по сравнению с прошлым годом, за счет увеличения поступлений от аренды, и составила 134 млн. долл. США. Доля поступлений от АФИМОЛЛ Сити составила 65 млн. долл. Прибыль от переоценки активов (до налогообложения) в 2011 г. составила 269 млн. долл., по сравнению с 76 млн. долл. в 2010 г. Рост прибыли от переоценки произошел, главным образом, за счет начала операционной деятельности ТРЦ АФИМОЛЛ Сити, выкупа 25% доли города, а также улучшения общей ситуации на московском рынке недвижимости и инвестиционных рынках в течение года. • Прибыль до налогообложения в 2011 году составила 172 млн. долл. США, по сравнению с 26 млн. долларов в 2010 г. Рост произошел за счет переоценки и увеличения поступлений от аренды, в результате чего чистый операционный доход составил 45 млн. долл. США, отражая рост на 78% по сравнению с прошлым годом. Объем денежных средств на 31 декабря 2011 г. составил 84,8 млн. долл. США в форме денежных средств и их эквивалентов, что характеризует устойчивую платежеспособность Компании.• Стоимость активов по результатам оценки Jones Lang LaSalle составила 2,68 млрд. долл. США на 31 декабря 2011 г., что констатирует рост на 25% по сравнению с 2,15 млрд. долл. на 31 декабря 2010 г.• Чистая стоимость активов (за вычетом переоценки, кредитов и займов, денежных средств и иных активов и обязательств) на 31 декабря 2011 г. составила 1,9 млрд. долл., что на 8% выше показателя на 31 декабря 2010 г., равного 1,7 млрд. долл.• В течение 2011 г. налоговые органы РФ возместили Компании НДС в размере 49 млн. долл. США, который был уплачен в процессе строительства объектов. Основные результаты операционной деятельности: • После торжественного открытия 22 мая 2011 г. АФИМОЛЛ Сити стал полностью функционирующим торговым центром. В декабре 2011 г. средняя ежедневная посещаемость торгового центра достигла 30 000. В 2011 году Компания получила полный контроль над активом вследствие выкупа 25% доли города Москвы и приобретения 2 700 парковочных мест, расположенных в подземной части торгового центра. На текущий момент Компания ведет переговоры по продаже 665 парковочных мест Банку ВТБ. • Компания сделала значительный шаг вперед в отношении проектов на Тверской Заставе – достигла договоренности с московскими властями о механизме компенсации за отмену городом проекта строительства подземного торгового центра на Площади Тверской Заставы. В соответствии с договоренностями, администрация города Москвы подтвердит и продлит права Компании на строительство проектов Тverskaya Plaza Ic, Tverskaya Plaza IIa и Tverskaya Plaza IV общей площадью застройки около 170 000 кв.м, а также продлит договоры на аренду земельных участков, в границах которых будут располагаться данные объекты. Городская администрация также подтвердила офисное использование земельных участков, несмотря на действующую политику городских властей по запрету строительства новых офисных зданий в центре Москвы. • Компания значительно приблизилась к завершению строительства проекта Озерковская III («Аквамарин III») (офисные здания класса «A», расположенные внутри Садового кольца, общей площадью 78 700 кв.м), который близок к вводу в эксплуатацию. Компания приступила к продвижению объекта на рынке среди потенциальных арендаторов и покупателей. Компания планирует продать объект целиком или по частям, или сдать его в аренду первоклассным арендаторам. • 16 августа 2011 года Компания объявила об успешном рефинансировании, совместно со своим партнером ЗАО «Снегири Девелопмент», действующей кредитной линии на проекте 4 Winds. В соответствии с договором рефинансирования, заключенного с Nordea Bank, действующая кредитная линия МДМ Банка в размере 143 млн. долл. США, была рефинансирована за счет новой кредитной линии в размере 170 млн. долл. США с меньшей процентной ставкой (5,5% годовых, по сравнению с 10,5% от МДМ Банк). Сделка позволит улучшить кэш-флоу Компании в рамках проекта 4 Winds, а также увеличить доходность на собственный капитал. Сделка с Nordea Bank демонстрирует растущую уверенность международного экономического сообщества в российском рынке недвижимости, а также подтверждает возможности Компании по получению самых выгодных финансовых условий в рамках кредитования своих проектов. • Как было объявлено 23 марта 2011 г., офисный комплекс на Павелецкой был полностью сдан в аренду единственному арендатору ЗАО «Гринатом», дочерней компании Госкорпорации Росатом. Ожидается, что чистый операционный доход (NOI) от аренды комплекса на Павелецкой, общей полезной площадью 13 500 кв.м, составит около 3,8 млн. долл. США (без учета НДС). Ключевые события после окончания финансового года: • 22 февраля 2012 года Компания объявила о том, что ее дочерняя компания Беллгейт Констракшнз Лимитед (“Беллгейт”) открыла кредитную линию в ЗАО «Банк ВТБ» в целях финансирования приобретения подземного паркинга, расположенного под ТРЦ АФИМОЛЛ Сити (о сделке по приобретению паркинга было объявлено 16 декабря 2011 г.).• В феврале 2012 года налоговые органы возместили Компании НДС в размере 21 млн. долл. США, который был уплачен в результате выкупа 25% доли города в АФИМОЛЛ Сити и который был впоследствии учтен в отчетности за 4-й квартал 2011 г. как доход от переоценки (до налогообложения). • 2 марта 2012 года Компания объявила о том, что Беллгейт удалось успешно зарегистрировать ипотеку помещений АФИМОЛЛ Сити (исключая паркинг) в качестве обеспечения для займов, предоставленных ЗАО «Банк ВТБ». Согласно условиям кредитных соглашений с Банком, регистрация ипотеки означает немедленное понижение приблизительно на 2% процентных ставок по кредитам, выданным на строительство АФИМОЛЛ Сити, выкуп доли города и приобретение паркинга (между Беллгейт и ЗАО «Банк ВТБ» заключены, в настоящее время, три кредитных соглашения). • В марте 2012 года Компания завершила сделку по продаже проекта Озерковская IV за 6 млн. долл. США (до незначительной корректировки передаточного баланса). Проект представлял собой офисное здание общей площадью 1,864.3 кв.м, расположенное по адресу Озерковский переулок, дом 3, а также право аренды земельного участка, на котором расположено здание. Комментируя сегодняшнее объявление, г-н Лев Леваев, Председатель Совета директоров AFI Development, отметил следующее:“2011 год был AFI Development годом значительных достижений. За торжественным открытием в мае нашего флагманского проекта, торгового центра АФИМОЛЛ Сити, последовал выкуп 25% доли города Москвы в сентябре, а также покупка паркинга под торговым центром в декабре. Возможность контролировать 100% площадей ТРЦ АФИМОЛЛ Сити и подземную парковку центрального ядра Москва-Сити позволит нам осуществить наш план: создать лучший торговый центр в России, непревзойденный по качеству обслуживания клиентов.В течение 2011 года мы серьезно продвинулись в реализации проекта Озерковская III (офисного комплекса класса «А» в центре Москвы), что позволит нам запустить объект в эксплуатацию в первой половине 2012 года. Озерковская III – один из немногих офисных комплексов класса «А» в центре города, построенных за последние годы. Дефицит нового предложения значительно увеличивает спрос со стороны потенциальных арендаторов и покупателей. Выгодное расположение наряду с высоким качеством строительства и отделки делают объект весьма привлекательным на московском рынке офисной недвижимости. В 2011 году наши переговоры с мэрией Москвы по проектам Тверской Заставы увенчались большим успехом. AFI Development получила «зеленый свет» для строительства новых офисных комплексов в центре Москвы, в то время как мэрия сейчас не дает разрешение на строительство новых офисных зданий. Мы с уверенностью вошли в 2012 год. Московский рынок недвижимости и финансовые рынки полностью восстановились после кризиса 2008-2009 гг. и сейчас демонстрируют устойчивый рост по ставкам аренды недвижимости, ценам на жилую недвижимость, объемам инвестиций в недвижимость и доступных инструментов финансирования. Мы ожидаем, что к концу года АФИМОЛЛ Сити выйдет на плановые показатели посещаемости и уровня продаж арендаторов, в то время как паркинг планируется вводить в эксплуатацию поэтапно на протяжении 2012 года. Мы также планируем сдать в аренду или частично продать офисный комплекс Озерковская III в течение 2012 года. Уделяя особое внимание улучшению операционных показателей АФИМОЛЛ Сити и открытию Озерковской III, мы также планируем инициировать запуск новых проектов из нашего портфеля. В наши планы на 2012 год входит и реструктуризация на выгодных условиях строительных кредитов в инвестиционные кредиты. Мы верим, что AFI Development сохранит лидирующие позиции на московском рынке недвижимости и продолжит приносить прибыль своим акционерам». Обращение Председателя Правления и Исполнительного Директора 2011 год был крайне важным для AFI Development. В первой половине года наш флагманский проект ТРЦ АФИМОЛЛ Сити открыл свои двери для покупателей, в то время как во второй половине года мы завершили сделки по выкупу 25% доли города и по приобретению подземного паркинга. ТРЦ АФИМОЛЛ Сити закрепил присутствие Компании в центре Москвы и мы очень рады, что посещаемость АФИМОЛЛа продолжает увеличиваться. Мы по-прежнему на пути к достижению нашей цели – полной расчетной посещаемости ТРЦ к концу 2012 года.Мы также добились значительного прогресса в развитии наших проектов Озерковская III («Аквамарин III») и “Plaza Spa Hotel” Железноводск (бывший санаторий им. Калинина). Введение этих объектов в эксплуатацию в 2012 году расширит наш портфель готовых проектов. Подтверждение Московскими властями офисного использования земельных участков по проектам Тверской Заставы в то время, как политика города не допускает строительства новых офисных комплексов в центре города, представляет исключительные возможности для AFI Development по дальнейшему развитию офисных проектов Тverskaya Plaza Ic, Tverskaya Plaza IIa и Tverskaya Plaza IV. В 2011 году восстановление рынка недвижимости Москвы продолжилось, в то время как ВВП России увеличился на 4,3%, а инфляция снизилась до 6.1%[1]. Восстановление экономики России оказало непосредственное влияние на рынок недвижимости Москвы и на устойчивый рост арендных ставок. Ставки в торговых центрах увеличились на 15% в 2011 году, а ставка на офисы класса премиум увеличивалась на 33% год к году, достигнув 1200 долларов США на кв.м в последнем квартале 2011 года. Рост потребительского кредитования и улучшения на рынке труда оказали положительное влияние на показатели московских торговых центров, а сочетание растущих розничных продаж и дефицит предложения продолжали стимулировать рост арендных ставок, поддерживая тенденцию снижения коэффициента свободных площадей[2]. В то же самое время, российские и международные инвесторы в недвижимость увеличили свой интерес к московскому и другим российским рынкам недвижимости.Наши финансовые результаты отражают успехи наших инициатив в 2011 году. Выручка Компании увеличилась на 79% до 134 млн. долл. США, а чистая прибыль в 2011 году составила 172 млн. долл. США. Учитывая накопленный объем денежных средств примерно в 85 миллионов долларов США на конец года и восстановление сектора недвижимости, выразившееся в увеличении стоимости чистых активов на 21%, мы с уверенностью входим в 2012 год.AFI Development выгодно выделяется среди российских девелоперов, так как располагает возможностями для реализации крупномасштабных проектов в центре Москвы. В 2010 году мы получили премиальный листинг (premium listing) для Компании на Лондонской фондовой бирже, став единственным публичным девелопером на российском рынке, обладающим таким высоким биржевым статусом. В течение 2011 AFI Development достигла значительного прогресса в соблюдении норм корпоративного управления и, на сегодняшний день, полностью соответствует требованиям Британского Кодекса Корпоративного Управления (UK Corporate Governance Code).В рамках инициатив по повышению качества корпоративного управления мы значительно усилили нашу систему внутреннего контроля и управления рисками. Мы назначили персонал, ответственный за корпоративное управление и внутренний контроль, завершили внедрение процессов внутреннего контроля и внутреннего аудита, с целью повышения качества управления всей группы AFI Development.СтратегияПриоритетом Компании является получение дохода для акционеров от реализации и эксплуатации девелоперских проектов на московском рынке. Одной из основных стратегических целей является обеспечение максимальной эффективности деятельности АФИМОЛЛ Сити. Интенсивная маркетинговая кампания начинает приносить результаты и мы надеемся значительно увеличить посещаемость торгового центра. В то время как центром нашего внимания в краткосрочной перспективе будут являться оптимизация и операционная рентабельность АФИМОЛЛ Сити и Озерковской III, мы готовы активировать новые проекты из нашего портфеля, что позволит поддерживать положительный денежный поток.Менеджмент 21 декабря 2011 года, Компания объявила об отставке г-на Александра Халдея из Совета Директоров с 31 декабря 2011 года. С 1 января 2012 года Совет Директоров назначил г-на Марка Гройсмана, действующего генерального директора ООО «АФИ РУС», Исполнительным директором в составе Совета Директоров AFI Development PLC.Как было объявлено 14 июля 2011 года, г-н Александр Халдей, на тот момент являвшийся Исполнительным директором Компании и Председателем Правления ООО «АФИ РУС» и ООО «Стройинком-К», сложил с себя руководящие обязанности в Компании с 1 августа 2011 года. Г-н Марк Гройсман, Генеральный директор ООО «АФИ РУС» с мая 2011 года, перенял исполнительные функции г-н Халдея в дочерних компаниях.Г-н Халдей согласился остаться независимым директором Компании в Совете Директоров до конца 2011 года. В течение периода с мая по декабрь 2011 года он передавал свои функции, обязанности и деловые контакты г-ну Гройсману. С отставкой г-на Халдея из Совета Директоров и назначением г-на Гройсмана в качестве Исполнительного директора Компании, смена исполнительного руководства в AFI Development была полностью завершена.Оценка активовПо состоянию на 31 декабря 2011 года, основываясь на данных отчета независимого оценщика Компании Jones Lang LaSalle LLC (“JLL”), стоимость нашего портфеля доходных проектов составила 1,4 млрд. долл. США, стоимость портфеля коммерческих и жилых проектов в стадии девелопмента составила 1,3 млрд. долл. США, портфель жилой недвижимости был оценен в 52 млн. долл. США и портфель гостиничной недвижимости – в $ 105 миллионов[3].Таким образом, общая стоимость нашего портфеля по оценке JLL, по состоянию на 31 декабря 2011 года, составила 2,83 млрд. долл. США. Результаты оценки 2011 года отражают увеличение стоимости портфеля на 23%, по сравнению с оценкой JLL на 31 декабря 2010 в 2,31 млрд. долл. США.Основным фактором для положительной переоценки стало приобретение 25% доли города в АФИМОЛЛ Сити, которое, вкупе с успешным возмещением НДС, привели к доходу от переоценки (revaluation gain) в 133 млн. долл. США в 2011 году. Повышение стоимости было, безусловно, также связано с вводом в эксплуатацию АФИМОЛЛ Сити в первой половине 2011 года, а получение свидетельства о собственности и приобретение подземного паркинга улучшило общее качество актива.Проекты 4Winds и Озерковская III, представляющие в нашем портфеле офисные проекты класса “А”, увеличили свою стоимость за счет улучшения конъюнктуры рынка с точки зрения арендных ставок, спроса на качественные офисы и снижения ставок капитализации. Реструктуризация группы проектов Тверская Застава почти не повлияла на общую стоимость портфеля. Прекращение строительства проекта торгового центра «Тверская Застава» по инициативе города было компенсировано повышением стоимости офисных проектов в районе Тверской Заставы, в основном из-за ограниченного предложения офисов в центре Москвы и снижения планируемой стоимости девелопмента (относительно данных по прошлогодней оценке на 31 декабря 2010 года). ЛиквидностьМы завершили 2011 год с устойчивым уровнем ликвидности, составившей 84,8 млн. долл. США денежных средств и их эквивалентов на балансе Компании (по состоянию на 31 декабря 2011 года) и соотношением суммы кредитов и займов[4] к собственному капиталу на уровне 55%. Это связано со способностью Компании поддерживать ликвидность из различных источников, включая денежные поступления от IPO, продажи завершенных проектов и жилых помещений, а также с получением ряда банковских кредитов.Наша финансовая стратегия заключается в привлечении оптимального уровня долгового финансирования для строящихся объектов, сохраняя при этом комфортное соотношение кредита к стоимости актива (LTV, а арендуемая площадь (GLA) около 107 000 кв.м., проект предусматривает торговую галерею из почти 400 магазинов и кинотеатр с 11 экранами, а также дополнительными зонами для отдыха и развлечения. АФИМОЛЛ Сити является одним из крупнейших и наиболее амбициозных торговых центров в Европе в последние годы. Торговый центр представляет собой новый стандарт качества в российском секторе розничной торговли и предлагает своим гостям высочайший уровень шоппинга, ассортимента питания и развлечений, не имеющих аналогов в МосквеТоргово-развлекательный центр удобно расположен в центральной части города Москвы, новом деловом районе Москва-Сити. Уникальный квартал высотных зданий Москва-Сити, первый в своем роде в России, является средоточием инновационных архитектурных решений от лучших международных архитекторов, а также многофункциональной инфраструктуры. Москва-Сити формирует район премиум-класса, с большой концентрацией людей с высокими доходами. 30 сентября 2011 года компания объявила, что завершила сделку по приобретению 25% доли города в АФИМОЛЛ Сити за 5 млрд руб. (около 157 млн. долл. США), включая НДС . После оплаты, Bellgate Construction Ltd, дочерняя компания AFI Development, получила право на 100% площадей в АФИМОЛЛ Сити, в соответствии с инвестиционным контрактом. Сделка была профинансирована в полном объеме за счет нового целевого кредита от ОАО «Банк ВТБ», предоставленного на условиях уже существующего кредита по АФИМОЛЛ Сити.В результате сделки по выкупу доли города в АФИМОЛЛ Сити. Компания зафиксировала прибыль (до налогообложения) от переоценки данного актива в размере около 112 млн. долларов США (90 млн. долларов США после налогообложения). 11 февраля 2012 года компания получила 21 млн. долл. США в качестве возмещения НДС по налогу, уплаченному при приобретении 25% доли города, который был отражен в отчетности Компании в виде прибыли от переоценки (до налогообложения) в 4 квартале 2011 года.Озерковская IIIОзерковская набережная (Фаза III) является высококлассным объектом офисной недвижимости в московском районе Замоскворечье. 4 офисных здания класса «А», общей площадью около 79 000 кв.м. , являются частью многофункционального комплекса, состоящего из офисных, жилых и гостиничных помещений. Объект на Озерковской набережной находится в стадии строительства и планируется к завершению в 1 квартале 2012 года. В настоящее время компания рассматривает несколько вариантов реализации этого проекта: продажа полностью или отдельными зданиями, либо сдача в аренду полностью или частично.Проекты в районе Тверской Заставы29 ноября 2011 года Компания объявила, что она добилась прогресса в переговорах с властями города Москвы по группе проектов в районе Тверской Заставы. Это произошло после ранее вышедшего релиза (25 марта 2011 года), когда компания подтвердила, что город принял решение приостановить строительство подземного торгового центра на площади Тверской Заставы.В соответствии с достигнутыми договоренностями, администрация города Москвы подтвердит и продлит права Компании на строительство проектов Тverskaya Plaza Ic, Tverskaya Plaza IIa и Tverskaya Plaza IV общей площадью застройки около 170 000 кв.м, а также продлит договоры на аренду земельных участков, в границах которых будут располагаться данные объекты. Городская администрация также подтвердила офисное использование земельных участков, несмотря на действующую политику городских властей по запрету строительства новых офисных зданий в центре Москвы. Основываясь на отчете по оценке активов компании, подготовленным Jones Lang LaSalle, договоренность с городом по предоставлению и подтверждению девелоперских прав и прав аренды земли в проектах Тverskaya Plaza Ic, Tverskaya Plaza IIa и Tverskaya Plaza IV отражает полную компенсацию балансовой стоимости проекта подземного торгового центра на Тверской Заставе. Учитывая достигнутую договоренность с городом, Компания списала проект торгового центра на Тверской Заставе со своего баланса в 4 квартале 2011 года. Павелецкая бизнес-парк Бизнес-парк Павелецкая расположен в быстро развивающемся деловом районе в центре Москвы.
Как было объявлено 23 марта 2011 г., офисный комплекс на Павелецкой был полностью сдан в аренду единственному арендатору ЗАО «Гринатом», дочерней компании Госкорпорации Росатом. Ожидается, что чистый стабилизационной доход от аренды комплекса на Павелецкой, общей полезной площадью 13 500 кв.м, составит около 3,8 млн. долл. США (без учета НДС). Plaza Spa Hotel ЖелезноводскВдохновленная успехом Plaza Spa Hotel в Кисловодске, компания приступила к разработке другого аналогичного проекта в южном регионе России в городе Железноводске. Проект предусматривает реконструкцию санатория им. Калинина в лечебно-оздоровительный 3-звездочный современный комплекс.Санаторий «Плаза СПА» (Железноводск) предлагает своим гостям уникальные лечебные факторы: необыкновенно свежий и чистый воздух, придающий Железноводску как курорту особую ценность, минеральные воды, способствующие лечению органов пищеварения, почек, мочевыводящих путей, нарушения обмена веществ. Отличительной особенностью живописного Железноводска является наличие высокотемпературных источников. Это единственные в России и в Европе углекислые кальциево-натриевые сульфатно-гидрокарбонатные воды с высокой температурой. Санаторий предлагает своим гостям 134 номера различной категории, включая эксклюзивные апартаменты, современный дизайн которых разработан по индивидуальному проекту.
В 2011 году, AFI Development достигла значительного прогресса в строительстве. Проект, как ожидается, начнет работу в первом полугодии 2012 года.
Завершенные проекты
Тип недвижимости
Доля
Год сдачи объекта
Арендуемая/
непроданная жилая площадь, кв.м.
Cредняя ставка аренды/ средняя цена продажи за кв.м. в год
Комментарии
АФИМОЛЛ Сити
торговая
100%
2011
107 121
$1 147
В среднем за 2011 г.
H2O
офисная
100%
2006
8 996
$404
В среднем за 2011 г.
4 Winds (Офисное здание)
офисная
50%
2008
18 225
$1 468
В среднем за 2011 г.
Бережковская
офисная
74%
2006
11 378
$544
В среднем за 2011 г.
Павелецкая I
офисная
100%
2011
13 615
$416
В среднем за 2011 г.
4 Winds (жилой комплекс)
жилая
100%
2008
611
$13 000
По оценке JLL
Озерковская II
Жилая
100%
2008
1 629
$13 500
По оценке JLL
Аквамарин
Гостиничная
100%
2009
159 номеров
ADR $201
По оценке JLL
Plaza Spa Кисловодск
Гостиничная
50%
2006
274 номеров
ADR $104
По оценке JLL
Земельный банк
В дополнение к действующим проектам и проектам в стадии девелопмента, AFI Development обладает значительным земельным банком – портфелем земельных участков и проектов для будущего развития. Стратегия Компании в отношении земельного банка – постепенно активировать проекты при наличии необходимого финансирования и при достижении уверенности в отношении будущего спроса в соответствующем сегменте рынка. ________________________________________[1] Источник: EIU[2] Согласно материалам исследования рынка недвижимости Москвы, подготовленного Jones Lang LaSalle. [3] Данные на основе отчета об оценке Jones Lang LaSalle. [4] Долг включает в себя все кредиты и займы. Детали можно найти на стр. 23 финансового отчета.
